I. Kết cấu của một tờ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất
– Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. Như vậy, về kết cấu của một Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất/Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất cần nhất thiết phải có những thông tin nêu trên. Nếu thiếu những thông tin và kết cấu như trên, bạn cần nhanh chóng đặt ra nghi vấn đề tính xác thực của tờ Giấy đó.
II. Phân biệt thật, giả của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất
Có những cách phân biệt thật, giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất sau đây:
1. Thứ nhất, tự mình kiểm chứng thông tin tờ giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất xem nó là thật hay giả?
a) Nếu là giấy thật thì sẽ phải kiểm tra các tiêu chí cụ thể như sau:
· Ghi đúng thông tin theo cách ghi của quy định của pháp luật (nếu cần biết rõ thì hỏi thêm để biết). Hiện nay pháp luật đã quy định rất rõ về cách ghi thông tin liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất ;
· Nội dung ghi phải rõ ràng, không bị tẩy xóa, không bị vỡ chữ, nhàu chữ, sai chữ, sửa chữ hoặc có tác động ngoại lực làm ảnh hưởng đến nội dung của chữ được in, được ghi trên Giấy;
· Màu chữ, màu mực, hình dáng con dấu, độ đậm nhạt của con dấu, không bị tẩy xóa, chèn lấn, viết đè chữ mà không có đính chính cụ thể cho việc đó…
· Giấy, hoa văn, họa tiết phải có độ sần, có độ dày mỏng, thể hiện được đúng khuôn mẫu, phôi mẫu của Nhà nước….
· Sổ hồng, sổ đỏ thật được in bằng phương pháp in offset nên màu sắc rất sắc nét, màu mực đồng màu trên cùng một chi tiết in.
b) Nếu là giấy giả thì các thông tin sẽ thường có vấn đề như sau:
· Thông tin ghi sai hoặc thiếu hoặc thừa theo quy định của pháp luật về cách ghi các thông tin trên giấy, ví dụ: ghi sai nội dung về chủ sở hữu, về tình trạng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất…..
· Các thông tin có dấu hiệu bị tẩy xóa, sửa chữa, có những dấu hiệu khác thường so với thực tế…
· Màu sắc, độ đàn hồi, sự dày mỏng của kiểu chữ, nét chữ, màu dấu, con dấu, màu mực … không giống như những loại Giấy thật bình thường.
· Sổ đỏ, sổ hồng giả do in màu kỹ thuật số nên chi tiết in không sắc nét, trên cùng một chi tiết in có nhiều hạt mực có màu đậm nhạt khác nhau.
· Kiểm tra các vị trí có thể bị tẩy xóa cơ học: Số tờ, số thửa, mã vạch; Số vào sổ quyết định; Loại đất, Thời hạn; Hình thức sử dụng, Diện tích (bằng số, bằng chữ).
· Đối với các sổ có trang bổ sung cần kiểm tra phương pháp in của phôi trang bổ sung (in offset), dấu giáp lai của trang phụ lục với sổ (kiểm tra phương pháp đóng dấu), các vị trí của trang bổ sung có bị tẩy xóa hay không (chuyển quyền sử dụng đất, diện tích…) Nếu sổ đã thế chấp nhiều lần cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của Văn phòng đăng ký nhà đất hoặc phòng tài nguyên và môi trường.
2. Thứ hai, yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân có chức năng giám định thực hiện việc giám định xác định tính thật, giả của tờ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.
· Khi cảm thấy không tự tin vào bản thân mình trong việc phân biệt Giấy thật giả, bạn sẽ phải cần tìm đến những người có đủ thẩm quyền, chức năng, có chuyên môn để nhận biết về tính thật, giả của loại giấy đó thông qua việc: xem xét màu mực, màu chữ, thông tin, loại giấy,….Họ sẽ là những giám định viên, tổ chức giám định đủ chức năng giám định loại giấy mà bạn cung cấp và cho bạn một kết luận hợp lý.
· Khi tìm đến những đơn vị, cá nhân này, bạn buộc phải chịu mất một khoản chi phí để có thể phân biệt được thật giả của giấy nhé!
3. Thứ ba, bạn nên tìm đến các Văn phòng công chứng, tìm đến các Công chứng viên, hoặc tìm đến cơ quan Nhà nước (Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai…) để họ tra cứu, tìm hiểu xem nó là Thật hay Giả nhé
· Hiện nay việc tra cứu thật giả của một thửa đất hoặc một căn nhà sẽ là công việc vô cùng đơn giản đối với các chuyên viên tại Phòng tài nguyên, hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Vì vậy bạn có thể tìm đến họ nhận sự trợ giúp. Tất nhiên, về chi phí và mối quan hệ, là việc bạn cần cân nhắc. · Ngoài ra, các Văn phòng công chứng hiện nay đang sử dụng chung phần mềm UCHI – phần mềm quản lý hợp đồng công chứng và dữ liệu ngăn chặn, cho phép người dùng tra cứu thông tin toàn bộ dữ liệu ngăn chặn và hợp đồng công chứng đã được đồng bộ lên hệ thống. Họ cũng dễ dàng tìm kiếm được thông tin về giao dịch chuyển nhượng liên quan đến thửa đất, căn nhà được xác định trên giấy đó (tránh rủi ro khi mua phải tài sản chuyển nhượng qua nhiều lần, nhiều chủ rồi) và tra cứu được thông tin thật, giả của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
· Tất nhiên, có thể có những tờ giấy giả giống y như tờ giấy thật, điều này bạn không thể phân biệt được, không thể tự mình phân biệt nổi, thậm chí có những Công chứng viên hoặc Văn phòng công chứng lâu năm với nhiều kinh nghiệm cũng khó nhằn khi phân biệt được nó. Lúc này, bạn sẽ phải cần tìm đến các tổ chức giám định. Dù
giống y như đúc thì Giả sẽ không bao giờ giống được 100 % với Thật.
· Ngoài ra, trên thực tế còn có nhiều cách kiểm tra khác nhau, như kiểm tra bằng đèn pin, bằng kính núp…Tuy nhiên, những phương pháp này có tính chính xác không cao, bạn có thể cân nhắc lựa chọn sao cho phù hợp với nhu cầu của bạn!
III – Lời khuyên chân tình
1. Khi giao dịch mua nhà, thuê nhà, bạn cần xem xét thật kỹ các Giấy tờ, trong đó quan trọng nhất là Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tài sản gắn liên trên đất. Nếu bạn xem qua loa, sau này gặp rủi ro mua phải căn nhà, mảnh đất đã được bán qua tay nhiều người hoặc mua qua sổ giả bị người ta lừa mất tiền thì bạn ráng chịu nha.
2. Bạn cần phải có sự chắc chắn về tính thật, giả của Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì mới quyết định mua/hoặc thuê….Trong trường hợp để có xác thực hiện, bạn cần đến trực tiếp nơi nhà, nơi đất được cấp Giấy tờ đó. Ngoài ra bạn cũng cần xem thêm các giấy tờ khác liên quan đến nhân thân người bán để củng cố thêm niềm tin.
3. Cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để có niềm tin cao nhất khi giao dịch bất động sản, qua đây bạn sẽ có cơ sở xác minh những băn khoăn, lo lắng của bạn. Tất nhiên sẽ phải chịu mất ít chi phí để nhận sự hỗ trợ của các chuyên viên, nhân viên tại Văn phòng. Nhưng chi phí đó bỏ ra cũng xứng đáng vì nó giúp bạn thêm niềm tin
mãnh liệt hơn.
